Il codice civile pone il problema del decoro architettonico a tutela di tutti gli edifici, non soltanto di quelli che possiedono un intrinseco valore artistico. Ogni fabbricato ha una propria estetica peculiare che non può essere stravolta, e in relazione a questo, spesso, nei condomini sorgono dibattiti relativi alla fattibilità o meno di alcuni interventi. Ciò avviene perché non è facile valutare se vi sia o meno violazione del decoro architettonico, in quanto vi è un margine di soggettività riconosciuto dalla legge. Ne consegue che, talvolta, queste diatribe vengono affidate al parere di un giudice. In questo articolo si offrono alcune indicazioni sulle normative in materia e si presentano alcuni casi tipici che possono verificarsi all’interno di un condominio.
Definizione di decoro architettonico
Il decoro architettonico si definisce come l’insieme degli elementi che compongono l’estetica di un edificio, conferendogli la propria particolare fisionomia. Si verifica una violazione del decoro architettonico nel momento in cui si produce un danno all’estetica dello stabile, traducibile in un pregiudizio economico: in altri termini, il valore della proprietà risulta compromesso. A determinare il decoro architettonico di un edificio non concorrono soltanto gli elementi esterni come la facciata, ma anche quelli interni, come ad esempio le scale.
Il decoro architettonico deve essere tutelato e garantito a prescindere, non solo nel caso di edifici di particolare pregio artistico e/o storico. Ciò è chiarito dalla sentenza n. 12644 del 10/05/2023 della Cassazione Civile:
“Ora, perché rilevi la tutela dell’aspetto architettonico di un fabbricato (…) non occorre neppure che l’edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopraelevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia. Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento.”
Violazione del decoro architettonico nell’ambito di un condominio
Nel contesto di un condominio, la lesione del decoro architettonico può avvenire a causa di comportamenti sia collettivi che individuali, può trattarsi infatti di interventi effettuati autonomamente da un condòmino o dall’assemblea condominiale. A questo proposito, si ricorda che in linea di massima le indicazioni sugli interventi ammessi o vietati nel condominio, sia nell’ambito delle decisioni collettive che di quelle individuali, sono contenute nel regolamento condominiale contrattuale. Qui si trovano clausole regolamentari, che si possono modificare a maggioranza, e clausole negoziali, che invece si cambiano solo all’unanimità e vengono accettate dai condòmini nel momento in cui diventano tali. Per esempio, le clausole che si riferiscono ad aspetti dei servizi condominiali condivisi sono regolamentari, mentre quelle che riguardano l’utilizzo di parti di proprietà del singolo sono negoziali. Andiamo ad approfondire alcuni casi specifici con degli esempi.
Facciata condominiale
La facciata del condominio è considerata un bene comune, come chiarito dall’art. 1117 del Codice civile, dunque non può subire modifiche tali da intaccare il suo aspetto originale, e questo vale sia per le innovazioni che per la manutenzione straordinaria. Tuttavia, va fatta una precisazione: se tutti i condòmini sono d’accordo, è possibile apportare cambiamenti all’aspetto estetico della facciata, in quanto la volontà condivisa può scavalcare le norme che tutelano il decoro architettonico.
Frangisole e pensiline
Tra gli strumenti di arredo outdoor che permettono di sfruttare gli spazi aperti anche nella stagione estiva, ci sono i frangisole e le pensiline. In generale, i frangivista sono considerati un’installazione precaria, perlomeno se si tratta dei classici pannelli frangisole in alluminio per spazi esterni, che con il loro design moderno non alterano sensibilmente la struttura originale del balcone. Vale sempre la regola per cui bisogna prima prendere visione del regolamento di condominio, perché si potrebbe incorrere in alcune limitazioni qualora i pannelli dovessero modificare l’estetica della facciata. Le pensiline possono essere più ingombranti e lesive del decoro architettonico, ma in genere si può procedere dopo aver richiesto il permesso a tutti i condòmini e, nel corso della realizzazione, tenere conto che non possono sporgere per più di 150 cm dal muro della facciata per non compromettere la sagoma planivolumetrica dell’edificio.
